在乡村振兴背景下，发展和壮大乡村集体经济成为村民增收致富的重要载体，为此需要将乡村资源集聚整合打包，形成估值和价值变现。这并不是一个一蹴而就的过程，需要不断加深对与农民农村共生互融的在地化发展模式的探索，运营乡村，不断激活乡村内生动力，让村民真正赚到钱尝到甜头，让资本对乡村资产估值和未来发展更有信心，从而实现资本与资源的“握手”。

曹燕

完善土地“三权分置”

一个“空心村”被激活，会产生什么巨变？

浙江丽水市下南山老村，始建于明朝万历年间，距今已有400多年的历史，是市级文物保护单位。老村现存清末至民国的民居42幢，依山而建，是浙西南土木建筑的典型代表，每年都吸引不少画家、摄影家和学生写生采风，《女大当婚》《蓝天鸽哨》等多部电影曾在此取景。

2005年左右，因生产生活需要，下南山村整村搬迁下山。老村因长期无人居住，缺乏日常看管维护，大部分房屋破败不堪，老村渐渐荒废，成为“空心村”。

2013年，下南山老村被列入浙江省首批历史文化村落保护利用重点村，当地政府先后投入800多万元，对42幢古民居进行抢救性修复，邀请日本一级造园师参与项目设计，充分保存村落原有风水布局和原生态村貌。2016年，该村在浙江省历史文化村落保护利用重点村绩效评估中被评为“优秀”。

联众集团战略投资部总经理贺永辉说，下南山古村是承载乡愁记忆的载体，具有较大的保护和开发利用价值。“当地政府已经做了很多基础性改造工作，我们第一次看到的下南山老村颜值很高，‘颜值’指的是‘修旧如旧’，既有现代园林设计的元素，也有自然农耕的风味，每个院子都是一道风景。”

城市里的商品房可以量化价值、明晰产权，但农村的房屋价值很难量化。

如何盘活老村资源，让乡村闲置资源变成资产，带动村集体经济发展和村民增收？2017年，当地政府引进联众集团对老村进行整村保护性开发。村民将古民居交由村集体统一管理，村集体以现有土地、房屋及设施的使用权作为资源入股，与联众集团签订30年的经营权转让协议，前5年租金为25万元/年，之后每5年上浮8%，分红收益由村集体与村民按比例分成。

激活闲置农房和宅基地，是推动乡村振兴的重要抓手。浙江在推进农村闲置农房和宅基地改革方面多有探索，不断完善农村土地所有权、承包权、经营权“三权分置”。

在贺永辉看来，这样的探索非常有价值。“乡村最宝贵的资源，或者是说乡村产业发展的基础，核心还是在于土地，也是投资者最看重的部分。土地问题不解决，乡村振兴就会遇到很大瓶颈。”

在浙江安吉，已经有宅基地使用权证上的使用期限达到了30年，这是一个积极的风向标。联众集团副总裁孙凡说：“有了一本较为长期的证，比较容易因为权证和时间的稳定性聚合参与者。也因为有了证，可以通过评估，向金融机构获得一定的贷款。”。

“乡村拥有优质的生态环境、空置的老屋、分散的田地，还包括国家在这些年在美丽乡村建设中投入的基建等，如何让这些乡村资源变成量化的资产，同时，激活这部分资产，是乡村振兴中需要不断探索的问题。”海峡两岸美丽乡村学院院长林荣斌说。

“出牌顺序”很重要

在实施乡村振兴过程中，经常提到农村“三变”改革，指的是资源变资产、资金变股金、农民变股东。“但资源不会轻易转变为资产”，民宿品牌“隐居乡里”创始人陈长春认为，“出牌顺序”很重要，“如果当地生态资源好，政府对生态保护的工作到位，对乡村公共基础设施进行投入、改造，就可以吸引专业乡村运营商前来，通过示范性的乡村运营，激活乡村内生动力。有了好的样本数据，才能吸引到投资商过来。这个过程不能本末倒置。”

陕西留坝，位于距离西安城区5小时车程的秦岭腹地。留坝县始终坚持“生态立县”，先后荣膺全国首批“绿水青山就是金山银山”实践创新基地、第四批国家生态文明建设示范县、中国生态魅力县等殊荣。

2019年，“隐居乡里”的第10个乡村改造项目落地留坝县楼房沟村。之所以选择这里，“因为当地政府做好了乡村公共设施的建设配套，最初的启动基金也来自当地相应的乡村振兴基金，改后好的房子交给我们进行专业化的运营。”陈长春说。

依托当地优质的生态资源和特色在地文化，以民宿为发力点，留坝县乡村旅游发展渐入佳境。2020年，以“秦岭秘境红叶盛宴”为主题的红叶节引爆秋季旅游市场，掀起了一股旅游高潮，将留坝旅游旺季从每年的6—9月，延长至11月，游客接待量、旅游综合收入激增，呈现出秋季旅游的全面“爆红”。

从发展效果来看，楼房沟村2020年民宿收入为230万元，农产品销售收入达到20万元，当年村集体分红为68万元。

陈长春说：“这些都是非常珍贵的样本数据，对后来的投资者有参考作用。资本天性就是逐利，如果只是说这个区域生态资源良好，但看不到乡村旅游的潜力，投资回报没有参照物，显然是不行的。”

于是，就有了留坝县最近打出的一张牌。8月15日，陕西省首家“两山银行”在留坝县正式揭牌成立。留坝县“两山银行”坚持政府引导、市场运作，由该县文化旅游投资集团公司牵头成立，结合银行“存、贷”特性，把碎片化的生态资源进行规模化的收储、专业化的整合、市场化的运作，将闲置生态资源转化为优质资产包，“存入”绿水青山，“取出”金山银山。

“乡村文旅项目投入高、周期长、收益预期难，资本目前对投资乡村文旅项目比较小心、谨慎。”林荣斌说，无论是大资本还是创客性公司，都会在投资中谨慎评估资本投入和长期收益等之间的关系。

在陈长春看来，留坝“两山银行”成立的时机是恰当的,“当乡村旅游发展到一定阶段，就需要引入各方资本，加强对产业链的投资，乡村旅游产业才能壮大、可持续发展，而资本也在这个时机看到了当地旅游发展的潜力。”

万丈文旅集团副总裁兼COO王科翔说：“‘存入’的绿水青山必须是真实且有价值的，‘取出’金山银山，就是发挥市场的作用。另外，当地营商环境对‘两山银行’的运作也很重要。”

有了顺应市场规律和乡村实际的“出牌顺序”后，资本和资源的“握手”就有了契机。

产业运营惠及村民

目前，一些乡村文旅项目采取的是“在地共生”模式。这种模式不能简单理解为农民收取租金，而是“分红”的模式。在陈长春看来，“这是一种共同进退的模式，民宿生意好了，相应的村民分红就会提高。大家的利益点一致，就会往一个方向努力。”将乡村运营好，可以做到造富于民。

让村民赚到钱，这一点很重要。在河北涞水县南峪村，”“隐居乡里”和中国扶贫基金会合作“麻麻花的山坡”项目。村集体成立股份经济合作社，以15套闲置农宅入股，扶贫基金会投资600万元把农宅打造成民宿，交给隐居乡里来运营。很快，农民的分红达到一年120多万元，帮当地农民卖蔬菜、土特产的销售额达到20多万元收入。仅仅15个小院子，就可以给一个乡村带来一年150多万元的收益。

在留坝，陈长春跟当地出租车司机聊过，由于这两年乡村旅游的带动，出租车业务的收入也在显著增长。

陈长春认为，乡村运营要采取与村集体经济展开合作的方式推进，同时让农民做村庄的主人。村集体和农民永远是乡村发展的主体，运营商也永远被需要，离开这两点，乡村就转动不起来。

发挥运营的作用，乡村的价值逐渐被发掘。在下南山老村，当地的杨梅一直很有名，但之前是“养在深闺人未识”。借助互联网营销的力量，打造品牌，今年的下南山杨梅卖到了30元一斤，老百姓尝到了甜头。

“光依托民宿肯定是不够的，必须围绕民宿形成产业生态。”贺永辉说，民宿是让人可以住下来，但是整个乡村体验需要丰富的产业和产品，乡村美食、乡村手艺体验，甚至包括乡间萤火虫都可以是亲子研学产品中重要的吸引物。

“产业运营是乡村振兴的芯片。”陈长春认为。在楼房沟村，猕猴桃汽水和香菇酱成为网红产品，目前，猕猴桃汽水工坊和香菇酱工坊正在建设中，以秦岭小农产业链激活农产品加工业发展。同时，楼房沟村还推出了“爸爸去哪儿”“秦岭红叶节”等活动，开发“秦岭年礼”系列文创产品，搭建秦岭文创非遗活化体系，助推一二三产业融合发展。当产业集群在留坝连点成线、连线成面，也促成了全域旅游的发展。那个时候，乡村就是旅游目的地本身。