魏小安 | 以旅居为中心的度假区转型

来源：中国旅游协会休闲度假分会作者：阅读：11520 发布时间：2021-11-10 18:26:10

摘要：

50年来，全世界的度假趋势是逐步以旅居为中心。

20世纪60年代，美国夏威夷就成为度假胜地，从酒店到公寓，迅速形成模式。1971年，墨西哥坎昆度假区开始建设，十几年时间，100多家酒店建成，1985年，举办了世界南北首脑会议，一举成名。80年代，西班牙太阳海岸开拓，旅居形态成为重点，地中海度假圈拔得头筹。90年代，澳大利亚黄金海岸崛起，以日本房地产开发商为主投资，海岸边高楼林立，旅居成为主体，甚至过度开发。进入新世纪，明星之地是迪拜，成名的是帆船酒店、亚特兰蒂斯酒店和各种奇葩建筑，以此成为吸引中心。而利润中心则是继续开发的棕榈岛，都是低层，但却是高密度的旅居方式。

何以产生这个趋势？这50年中，发达国家完成了从工业化到后工业化的转变，度假生活从贵族化到中产化乃至大众化，需求变化，市场扩大，供给转型，自然形成趋势。

在这个过程中，中国是后来者。1991年，国家旅游局提出对应格局潮流，提出发展度假，国务院批准了12个国家旅游度假区，1996年的中国旅游主题就是度假休闲游。但是，我们的度假区在国际上没有竞争力，国内的度假需求还没有产生，所以并没有产生预期的效果。

旅游与度假。我们经常把这两个事混在一起说，而且我们叫旅游度假区，实际上是不同的。旅游和度假都是超越日常生活的，是一种异质化的生活和体验。但旅游是动，度假是静；旅游是丰富眼界，度假是丰富内心，这是区别。度假生活需要度假产品来承载，度假产品依赖度假生活体验。认识世界需要旅游，认识自我需要度假。而且，休闲和度假也有所不同。休闲是周边的、短期的。度假是有距离的，相应来说时间长一点。严格的说现在提供的更多的产品是休闲产品，不是度假产品，休闲区，对应的是城市的休闲需要。这些年来，在我们的主导思想上，对旅游、休闲、度假，从理论到实践，一直没有把握准，到底做什么。

一、度假生活

结构性变化

总体而言，进入新世纪，中国旅游发生了结构性的变化，旅游产品也有结构性的调整，度假成为重中之重。不同的客人对不同的产品，有不同的主体诉求。观光，景区为王，所以我们做观光产品，上来就得研究有什么资源，然后研究这些资源可以做什么产品。度假，生活为王。度假的核心是一种新的生活方式，虽然是短期的生活方式，但毕竟是一种新的生活方式。休闲，娱乐为王，好玩就行，不管是吃吃喝喝，还是玩玩乐乐。商务，链条为王。做商务旅行服务要对应一个完整的产业链和服务链。特种，差异为王，特种旅游，主要是靠差异性和奇特性。复合，元素为王。很多地方不是单一产品，一定是很多产品组合到一起，是复合型的产品。所以复合型的产品就叫元素为王，元素越多，业态越丰富，吸引力越强。

第一，度假生活大行其道，这是刚性需求。2019年全国的GDP超过了99万亿，增长6%。产业结构，一产7.1%，二产39%，三产53.9%，这是一个转折性的标志。从农业社会一二三的结构，发展到工业化是二三一的结构，现在变成了三二一的结构，这就是结构性的变化。这个变化实际上反映了消费在国民生活中越来越重要。所以很自然，城市化的发展既拉动了需求的增长，也形成了供给的推动。这是中国度假区能够发展的根本性因素，就是城市化发展。

第二，从休闲度假需求到休闲度假产业，现在已经培育出来了。国家级旅游度假区37个，省级旅游度假区恐怕得上千。有的一个省就上百。再往下讲，尤其到了休闲产品，大把。现在没有统计，也没有形成相应的统计范围，也没有形成相应的统计数据。但是有一个国际上的说法可以参考，大体上观光旅游占总体市场的30%，休闲度假占了50%，剩下15%是商务旅游，5%是特种旅游，基本上是这么一个格局。也就是说按照我们现在的统计，旅游去年已经是60亿人次，6万多亿的收入，如果讲休闲度假，恐怕还要再增加10万亿，基本上是这么一个概念。

第三，从规模时代到质量时代。在不经意之间，休闲度假的产业规模已经形成了，但是现在大家更高的要求是质量的要求。从世界范围来看，从工业化到后工业化这一个阶段性的转换之中，都是旅游腾飞的时期。美国1973年开始，欧洲1980年，日本1985年，亚洲四小龙1990年。这个时期不仅是旅游发展，关键在于市场的持续增长。所以同样，处于这个历史性的关头，也正是度假腾飞的关键时期。

第四，从不会休息就不会工作，到工作的时候要休闲，这是根本性的变化。尤其是80后、90后、00后，他们已经没有工作第一这种概念了。为什么要工作第一啊？生活第一。工作的目的不也是为了过好日子嘛，这是社会观念一个根本性的变化，追求幸福成为主旋律，没有休闲度假谈什么幸福生活。

休闲度假的排浪式消费已经开始了。贫困时期我们追求的是吃、穿、用。小康时期追求的是住、行、游。到了中等发达时期追求的是闲、文、康。到了发达时期追求的是多、新、奇。基本上美国人现在的需求就叫多、新、奇。欧洲、日本追求的是闲、文、康。实际上我们现在也是这种追求，这就是一个消费浪潮开始了。一个竞争热潮，政府主导，形成热点；企业跟进，形成热流，消费兴起，形成热潮。一个发展机遇，观光旅游淡化，休闲度假兴起，这就是度假区的机遇。

现状分析

结构性过剩与结构性短缺同时存在。

第一，城市休闲空间严重不足。很多城市都产生过一个现象，跳广场舞的老大妈和当地居民打架，很多城市都发生。实际上两边都没有错，老大妈说我跳广场舞怎么了？这边说你跳广场舞骚扰我，让我不能休息。错在哪儿？错在城市休闲空间严重不足。

第二个问题，度假产品普遍不到位。我们度假产品很多，但是度假产品不到位，真正一流的度假产品很少。全世界度假的主体都是滨海度假，但是中国的滨海度假资源不足，要说起来，中国18000公里的海岸线，我们怎么会滨海度假资源不足呢？确实如此，我们的度假产品普遍不到位，这是很自然的。可是度假需求是刚性的，所以前几年需求严重外溢。东南亚成为中国人的主要度假地，并且向世界扩展。现在叫做度假格局基本形成，度假产品体系尚未完善。缺乏国际竞争力，资源不足，产品不高，价格不低，就造成需求外溢。

第三，旅游的淡、平、旺，是规律性的，哪个地方都有。我们做工作，无非就是淡季能够平一些，平季能够旺一些。想淡季达到旺季的水平，那是不可能的，除非有产品的根本性调整。比如黑龙江，原来冬天是淡季，夏天是旺季。但是这些年冰雪旅游起来了，所以黑龙江、吉林每年进了11月份，旺季来了，越冷的时候他们越旺。这就是因为产品结构发生了根本性的调整，市场也调整了。而且我们现在很多东西价格不低，逼着大家去了东南亚。因为在东南亚度假，花同样的钱，品质会好很多。或者说同样的行程，价格会低很多，那何必非得在海南度假呢？但是这两年不同，因为疫情哪儿都去不了，所以海外消费回流，国内度假兴旺。

第四，现在国内度假产品的同质化非常严重，多数是大众产品，对应周边市场，而且自然环境不足，空气质量不好，市场条件不好，自然环境差，户外产品不足，难以适应市场。这是我们现在整个度假格局存在的问题。

发展变化

总体来说，我们现在已经是工业化发展的中后期，需要跨越进入后工业化的发展阶段。后工业化的阶段特征是什么？第一，服务业成为产业主体。第二，科技、金融、文化、休闲产业主导。第三，创新成为社会潮流。第四，智慧发展大行其道。第五，区域环境极大调整。第六，区域品牌不断提升。第七，民众生活幸福指数高。第八，休闲度假成为生活要素。这八个方面构造了后工业化社会的特征。我们实际上对应的就是这样的社会，对应的也是这样的需求。这才能够成为下一步发展指导性的原则。

从发展来看，休闲成为时尚，度假市场形成，需求逐步提升，升级孕育市场，市场拉动发展。

首先要研究新兴需求。新兴需求到底是什么？现在从市场来看，第一，亲子游。亲子游变成普遍情况，尤其是疫情平静时期，加上假期，基本上酒店都住满了，为什么？都是亲子游，因为马上就要开学了，神兽们要在最后一个阶段疯狂一把。而且这段时间学生不许跨省，所以就逼着他们跑到这样的地方来。但是这是阶段性的，是一种偶然，不能把这看成必然。但是总体来说，一个新兴需求就是亲子游。

第二，研学旅游。研学旅游对应的是谁？对应的是学生。现在研学旅游教育部门都有政策支持。我看到的规模最大的研学旅游在黄山火车站，候车厅里基本上都是孩子，孩子排队排的整整齐齐的。我说你们是哪儿的？北京的。到这儿来旅游啊？不，我们是研学。很骄傲。认为你要说他是旅游，就贬低了他们，他们是研学，老师带着一队一队孩子。这种研学的态势也是一个大的发展态势。

第三个新兴需求是中老年人。我们的中老年人有点钱，更有大把是闲，原来是一分钱舍不得花，所以经常上当。现在不同了，有相当一批中老年人已经想开了，何必把钱留给子女呢？自己把钱花掉不好吗。所以这个市场，结合康养，也变成一个大的市场。

二、关于度假产品

类型

第一类叫度假城市。比如说滨海城市都可以称得上是滨海度假城市。从北边说，大连、威海、烟台、青岛。江苏没有，沿海连云港、南通，从度假的角度来说都不行，浙江也几乎没有，浙江沿海大城市就是宁波，然后一个舟山群岛。宁波现在产业太发达了，而且也是这个问题，没有好海滩。舟山群岛现在已经变成了一个新兴产业的集合，尤其是海洋运输这种产业的集合。而且舟山群岛真正讲度假也做不起来。但是有另外一种新的模式，就是文化休闲、城市度假，扬州模式。

第二类，滨海度假。这是世界的主体模式，当然中国资源不足。原来一说三亚的亚龙湾，亚龙湾是1992年第一批国家旅游度假区。当时大家对它寄予很高的希望，但是规划错了，结果把亚龙湾顶级资源的滨海度假区变成了一个大众休闲区。这几年起来的是海棠湾。海棠湾32公里的海岸线，最近10年之内投资量1500亿，修了20多个顶级的酒店，其中最有代表性的是亚特兰蒂斯。

第三类，湖泊度假。湖泊度假中国污染厉害，难以大规模发展。现在来看，太湖污染问题基本解决了。所以南太湖、北太湖、东太湖，现在都起来了。巢湖没戏，至少20年之内看不到希望。虽然现在合肥在以巢湖为中心发展，但是巢湖的污染和治理不行。鄱阳湖今年水满了，有时候鄱阳湖变成草原了，水都干了。千岛湖建设的不错，但是面临一个大的问题，就是变成了杭州的备用水源水库。变成备用水源水库，按照我们的要求，岸上的设施就得拆。可也是几千亿投资进去了，怎么拆啊？所以县政府想了一个招儿，围绕着千岛湖修了183公里的绿道，圈起来了，有关部门一检查，有绿道在这儿，绿道外面已经建好的就别拆了，也没法拆了。而且搞旅游的时候并没有提出备用水源水库，但是这里面就有这个问题。

第四，山地度假现在正在兴起，滚动发展。所以我们现在山地的观光已经没得做了，中国的山地观光可以说达到了世界第一。黄山顶级，三山五岳都不错。最新的一个，湖南莽山，在郴州，海拔2000多米，山型陡峭壮丽，景观好。居然能够做到什么程度？80岁以上的老人坐着轮椅可以游山，残疾人坐着轮椅可以游山，就把整个山做成了无障碍。这在全世界恐怕也是头一份，所以有电梯，有索道。有些需要爬坡的，它专门有一种机器拉着你的轮椅爬坡。开发商就是一句话，需要客人走的路一步不能少，不需要客人走的路，一步不能多。现在山地度假也在逐步发展。

第五是乡村度假，强调生态文化。这几年全国的民宿开始爆发，但是大起大落。比如说在2017年的时候全国的民宿24万家，到了2018年下降了18万家，到了2019年又回到20万家，2020年又有大把的民宿倒闭。但是市场一恢复，民宿的生意非常好，可能又得刺激一批投资商进入。

第六是温泉度假。广东拉动，全国泛滥。温泉不是稀缺资源，全国现在勘测出来的温泉点有5000多个，形成的温泉度假村至少2000多个，也就意味着基本上每个县都有。比如重庆，提了一个五方百泉，东西南北中五个方位，100个温泉度假村。看了几个，做的都不错。一个重庆就能够做到这个程度，那全国怎么弄？广东不用说了，广东有60多个温泉度假村，其中规模最大的是丛都，投资60亿，实际上是以房地产为主的这温泉度假区。

产品的建设

一是度假区，大型、综合、文化，这就是度假区的特点。二是度假酒店的要求，设计、活动、组合，度假酒店的设计到位，活动丰富，形成一个好的组合。三是度假房产，主题、品牌、创新。度假房产一要主题，二要品牌，三要形成创新。

所以，按照规模，按照方式，度假产品可以分为十四类：

第一类，区域二线景观房。这是休闲社区，主要的模式是销售。第二种，海滨一线景观房，这是度假社区，也是销售。度假酒店租赁，度假公寓也是租赁，商业中心是多方式，娱乐中心也是多方式，会展中心复合发展。第三，是海岛，分类运作，第四是景区，峰谷对应，有一部分度假区和景区融合在一起。景区高峰的时候未必是度假区的高峰。度假区高峰的时候未必是景区的高峰，正好形成一个峰谷的对应。第五是青年旅社，青年旅社是国际化产品，培育未来市场。专门有一个国际青年旅社组织，在全世界大概有几万家青年旅社，在中国也有几百家。很简单，就是几间大房子，上下铺，一个晚上10美元的租金，来的都是背包客。但是各个国家对青年旅社都有财政补贴，为什么？培育未来的消费者。在上大学的时候背着包到这儿来过一次，印象很深刻。等变成白领了，会拖家带口来，这是培育未来消费者。还有营地、远洋邮轮、水上街市，闲散房屋利用，大体上度假产品的种类有14种。

三、度假区发展

要素

所谓度假区，就是以度假为主体诉求，超越日常生活的区域，区域面积不应该太小，否则不应该叫度假区。一个特点，黏性强，停留时间长，回头率高，这是普遍的现象。

度假区四个要素，第一个要素，环境。有没有好的环境乃至一流的环境，是吸引力的根本。第二个要素，气候。我们很多度假区，尤其是热带滨海度假区，很热，但是有海，空气质量高，晚上气候适宜。第三，区位，尤其是与城市群的关系。第四，设施，丰富，分层次。

所以这样的度假区，资金密集、智力密集、人才密集，全面创新。现在中国主要的度假区资金密集达到了，单位投资强度很大。但是智力密集、人才密集，恐怕还缺。所以一个度假区，范围大、设施全、市场品牌突出。

问题

1991年，中国度假区建设启动，已经30年，浓缩了世界上百年的发展过程，也浓缩了教训、经验与问题。

第一个问题，度假区，行政化与市场化谁主导。不管是原来的12个国家旅游区，还是现在这37个国家级旅游度假区，基本上都是行政主导。行政主导有它的好处，便于集中力量办大事，但是也有它的不足。就是对市场的判断不准，因为毕竟不是一线的市场化操作。

第二个问题，度假区与其他功能区如何衔接。度假区面积大了，就不可能只是度假一个功能。靠度假一个功能是撑不下来的。所以一般来说，度假区必有一片房地产区，有的甚至有多片。最典型的是海南的清水湾，是雅居乐集团开发的。开盘11年，投资投200亿，收回500亿，它净赚了300亿。所以我到清水湾一看，不是房地产，就是一个度假区，12公里的海岸线，6个顶级的酒店。再加上一堆度假公寓，诸如此类的这些东西。然后有一个780个泊位的游艇俱乐部，在亚洲也是最大的，就这么一把就做起来了。

但是就有一个问题，度假功能和其他功能怎么衔接。比如说很多度假区，缺少文创功能，所以需要做一个文创产业园区，这样的话，一个文创产业园区和度假区，功能怎么衔接？房地产还应该发展一部分，这些东西怎么衔接？反正在这儿搞工业不能搞，研究第三产业发展，很自然，搞商业没有什么更大的作为了。文创园区和工业园区、高科技园区不同，不需要这么多标准化厂房。可是做几条街，这几条街，一楼的业态都是小商业、小文化、小娱乐。二楼、三楼都是这些文创企业，一个文创企业两间房就够了，甚至一间房就够了。拿出点好政策把这些文创企业，尤其是年轻人的这种文创企业吸引过来，就可以成为另一个经济增长点。

第三个问题，市场对应项目发展，怎么丰富。从结构性的角度来说，第一，需要中心酒店规模达，形成区域中心。第二，需要精品酒店。第三需要度假公寓。第四。需要娱乐配套。这些都是标配。

小而精，小而美，小而到位，空间感、私密性、管家服务。从产品结构角度来说，中心酒店，主题酒店，商业街。商业街不是简单的商业街，而是商业和文创融合在一起，我搞一片小街区。这片小街区你就会觉得这个地方有意思。

第四个问题，满天星星，没有月亮。看哪个项目看着都不错，但是说品牌性的、拳头性的项目在哪儿？就是满天星星没有月亮。

还要形成格局，就是要把这些东西串起来。虽然现在是自驾车为主，但是也需要研究一下，有时候停车的麻烦超过了开车的方便。那么我们能不能搞一个空中轻轨，把这些东西串联起来。通过空中轻轨，一方面形成一个观赏工具，在一个高处可以一路把度假区看下来。同时提供便利性。到哪儿一停下来，然后到哪儿我转了一圈，上车又走到下一站了。这样的话，度个三五天假，我不枯燥，不会一天到晚只局限在酒店，尤其是局限在房间里，就好玩了，这都是属于结构性的问题。

第五个问题，度假产品多还是少？有些地方，度假产品很丰富，度假的元素也不少，但是没有度假区的感觉。什么原因？就是因为城市化太厉害。但是已经走到这一步了，城市化是个进步，走到这一步了，所以下一步要进一步丰富，尤其是在细节上丰富度假区的整体。应该围绕着挖掘出来的文化主题，形成完整的文化设计和艺术设计。比如说这个地方需要增加一个小品，那个地方需要一栋小建筑，那个地方需要一个什么东西。这样的话，整体就构造了一个度假区的氛围。现在常常是一个城市的感觉，没有度假区的感觉。

就不说空中轻轨了，我们有没有这种巴士？穿梭巴士有若干个停靠点，每一个停靠点的候车厅都应该有它的文化特色。这些东西一串，一个度假区的总体氛围就出来了，大家到这儿来就会很从容。穿梭巴士不见得是标准的公交，旧金山的巴士，上下都很方便，随时可以停，然后在集中停靠点，客人就很方便。这样通过交通的组织，尤其是新型交通、文化交通的组织把度假区的整体做起来。

第六个问题，竞争激烈，如何突出特色。尤其是文化主题是什么东西？因为内容丰富，只打一张牌不行，只打一张牌实际上把我们贬低了。那么其他的牌怎么打？尤其是主题怎么提炼？

应该专门有一个班子来研究这几个问题。然后形成项目，一个一个的落实，这样就会有总体的提升。因为这些问题不是花多少钱的事，不需要资金的大投入，但是需要智慧的大投入，需要文化的大投入。类似这样的东西不能只靠一个一个的点，要专题考察，带着专业性的眼光来看。反转过来，作为一个度假者，作为一个休闲者，喜欢什么东西？我们怎么来做？

战略思路

一个战略目标：中国一流、国际知名的休闲度假区。中国一流，一流格局山水城，一流环境遍城乡，一流模式超前跃，一流品质人人夸。三线城市不是三流城市，一线城市未必能够成为一流城市。国际知名怎么理解？经济依托，个性化表现，差异化格局，创造国际知名。时尚的休闲度假，就是新区域、新产业、新发展。

总体的思路，以后工业化视角，挖掘前工业化资源，利用工业化成果，创造超工业化产品。这段话听着有点绕。简单的说，就是说我们的观念、我们的视角必须是后工业化，而不能是工业化。因为我们对应的市场就是后工业化的市场。可是挖掘的资源是前工业化的资源。利用工业化的成果和基础设施建设，包括下一步的新基建，这都是工业化的成果。但是我们创造的是超工业化的产品。超越日常生活，超越城市生活，来对应变化中的市场。所以要超越时代看时代，超越旅游说旅游，超越项目论项目。

所以，转型升级是必由之路，提质发展是强区之基。这样的话，也需要产品的整合，从单一到复合。

在这里面，要强化软开发，适度硬开发。现在投资强度已经不小了，需要研究的是谋求什么样的投资回报，把潜力挖掘出来，在市场上变现。这个主要靠软开发。重在整合资源，深度利用资源。所谓软开发一是策划，第二是规划，三是设计。策划解决大思路的问题，规划解决土地利用问题，设计解决产品落地问题。四是活动，需要组织大活动。五是营销，就是一句话，敢吹、会吹、经得起吹。我们现在全国敢吹都可以打100分，会吹普遍不及格。经得起吹基本都及格了。我们现在产品都不错，互联网作为一种工具，作为一种运营，作为一种思维，作为一种方式，都是可以出新的。

四、度假区建设

基本要求

第一，建设的理念。度假区要反城市化，如果和城市一样，这个度假区就没有意义。但是要有城市化，没有城市化，度假区就不舒服。别看说我们追求和大自然融合，都是说说而已，追求的都是舒适。所以要以人为本，不能与人为敌。

第二，规划。引领市场需求，形成市场品牌，建设产品体系，形成服务体系，培育产业体系。度假区的规划是这些功能。度假区的规划不能只研究这块地干什么，那块地干什么，那是土地规划，充其量是功能规划，核心是体系化。

第三，布局。布局是云布局，大分散、小集中。大分散有了，小集中严重不够。走来走去哪个点都不错，但是找不到一个中心点，找不到一个核心点。

第四，风格。一是建筑有特色、成体系，文化有当地内涵、文化元素和文化符号。二是设计，隐藏、贴、糅、融、特、近林、亲水、留白，设计的要求就是这些要求。近林是山林之居，亲水是吸引力。留白，不能哪儿都填的满满的。哪儿都填的满满的，这又是一个城市了。

度假酒店

一是设计与建设的特点，反城市、组团式、全景观、通透性、大房间、单向结构、公共面积大、活动设施多、文化特色突出。这是度假区的中心酒店。比如说全世界的滨海度假酒店都是两种设计格局，一种是弧形的，服务都在这一面，那一面都是客房，就是要保证全景观的客房。第二种都是阶梯式的。阶梯式的就更讲究了，每一个客房外面要有一个小花园，也要保证全景观的客房。所以这些要求，是一系列的要求。二是管理与服务的特点，三是文化竞争。主题酒店突出文化，度假酒店突出舒适，精品酒店突出独特，生态酒店突出环境，会所建设突出私密，小酒店成集群，大市场。

生态推进

一是原生态着眼，原生态是一个说法，不是一个做法。真正弄原生态，客人也接受不了。除了特种旅游，度假客人要求的是人文的自然，精致的自然。在欧美，只要能够在户外的，他们就一定在户外。中国人的习惯是进了餐馆第一句话“有没有单间？”这就是两种文化的区别。实际上也是两种环境的区别。如果你的户外舒服，大家谁不去户外啊。但是原生态只是一个说法，二是次生态着手，三是泛生态着力，四是深生态着魂。生态环境非常好。可是在次生态、泛生态方面要好好的下点工夫。

文化休闲

文化覆盖各个方面，深入挖掘，研究主题，推进文化建设。自然不宜改变，感受应当深化；历史不可重演，体验应当深化。所以在这里面，传统文化现代解读，传统资源现代产品，传统产品现代市场。传统如果不和现代联系在一起，这个传统有没有意义？有意义，更多的是博物馆的意义。但是我们更多的要研究市场的意义。所以很多东西，历史价值、考古价值、科研价值很高，但是审美价值、休闲价值、市场价值未必高。有的可以划等号，有的不能划等号。但是有一个说法，就够了。让历史变得时尚，让文化变得可亲，让自然可以接触，让休闲融入生活。度假区，生活为王，就是这个意思。自然自然大自然，文化文化活文化，生态生态深生态，生活生活真生活。这里面的核心是大、活、深、真，这样有别于城市的伪生态，城市的死文化。今天的垃圾建筑，明天的建筑垃圾，但是今天的精品，明天的文物，后天的遗产。我们应该创造未来的文化遗产。

实际上的意思是什么？我们要珍重现在的平台，珍重这个时期，要做就做好东西。古人也不是什么东西都好，也有很多乱七八糟的东西。但是能够留到今天的都是好东西，比如说苏州园林确实是好东西。无非就是明清两朝做出来的东西，五六百年，三四百年，一二百年，我们要做出好东西，100年之后也是遗产。

五、旅居生活

类型

旅居生活是度假区转型的中心，传统的说法是度假房地产，但不能是一般的住宅性地产。住宅性地产也没法做，但是以度假诉求为主体的房地产项目，形成复合型的度假产品，这是可以做的。比如说土地，浅山丘陵最佳，水地、沙地、平地、坡地、山地，平平坦坦一块地方反而不灵。所以这里面需要一个泛文旅的概念，就是文、旅、康、养、体、教、娱、美，八个字。然后是生产、生活、生态，“三生”理念深入推进。我们的生产不是农业生产，也不是制造业的生产，我们的生产应该是文化的生产、创意的生产、生活的生产，是生产最好的成果。所以需要谋求新局。

我归纳了九类：观光房产，景致地产；文化房产，主题地产；休闲房产，度假地产；旅游房产，共享地产；康养房产，幸福地产；艺术房产，山水地产；娱乐房产，科技地产；体育房产，运动地产；乡村房产，农业地产。这些我们都可以做。因为房地产毕竟还是一个经济支柱。

旅游投资的特点：长期投资、长远回报。短期见不到这种效果。靠什么？靠房地产来补充。但是一般的居住性房地产不灵，现在基本上好地方都被传统房地产占满了，所以，度假区转型的重中之重是房地产转型，度假区建设也运动与之结合。现在，房地产已经到了天花板，闲置大把，也都在谋求转型。度假区转型与房地产转型的结合，形成了中国特色，两难相互碰撞，会碰出一个好，全世界都没有。因为中国人口多，旅居生活的要求是大众需求，也提供了广大的市场。

珠海横琴有一个香州埠，是艺术房产、主题地产。建了三十几栋楼，都是各种风格的，然后引进收藏家，这儿买一栋楼，一楼就是收藏馆。我看了四个馆，各种各样的题材都有。而且香州埠就说，没把自己当房地产来看，就把培育一个艺术中心、收藏中心当作使命。故宫专门也在它那儿开了一个故宫文化中心，专门拿出一栋房子做这个。这样的项目，商业模式很强，所以建起来，一栋一栋房子就能够卖出去，一个一个的客户进来，专业性也很强，同时吸引力也非常强。

运营的综合分析

一是选址与布局。选址各安其位，布局各定其位，形成聚集发展。突出级差效应，保障大众需求。二是运营区分，就是有各种各样的方式，高端有精品酒店，中端有特色酒店，大众有度假公寓，都在同一片蓝天之下。三是复杂的结构体系，形成结构合理化，底线是行业不亏损。中线，达到平均利润率。高线，通过创新形成超额利润。说到底是生活，新型生活方式、生活体验、生活态度、生活品质。原来是资本和资源的结合，现在是资本和智慧的结合。所谓轻资产，实际上就是积累出来的品牌，就是智慧。所以有轻资产运作的余地。度假区公园化，酒店园林化，山水精致，文化特色，环境优美，内容丰富，功能提升，美不胜收，中国人实在是需要度假生活，也是很可以好好度假的。

魏小安 | 以旅居为中心的度假区转型

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